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錢爸爸房貸有些壓力,但和原房貸銀行又很難協商,永豐銀行業務副理蔡文欽說,另一個解決方式,就是「搬房貸」,

也就是轉貸。

不過他提醒,轉貸要付成本,並可能有違約金的問題,基本上,比原銀行利息便宜0.5%以上,再來考慮。 考量三大費

用成本 蔡文欽表示,房貸轉貸有三大費用:

一是付給政府的地政設定規費6000元,

二是代書設定費 (包括塗銷前銀行設定費)約5000~5500元,

第三則是銀行手續費3~5000元,有些銀行為吸引民眾轉貸強調免手續費,但往往會用其他名目收費。

總計算起來,轉貸成本約在1.5萬元上下,以貸款500萬元來算,如果新貸款銀行利率能夠便宜0.5%,一年可省下2.5萬

元,扣掉轉貸成本,一年則可省下1萬元的利息,比較划得來,如果不到5%,恐怕只是白忙一場。

蔡文欽說,民眾轉貸時最常碰到的問題,就是違約金。目前絕大多數都是三段式指數型房貸,前半年或一年,銀行會給

很低的利息,但條件是兩或三年內不能轉貸,也就是綁約,違約的話,就必需罰款,罰款金額則通常是一到兩個月的繳

款金額,並不輕鬆。

違約金可要求遞減方式 如果有這種問題,他建議可向銀行要求依遞減原則,減低罰款金額。譬如說,綁約綁三年,已繳

了兩年,第三年要轉貸,那麼就可要求銀行違約金應只算最後一年,也就是乘以三分之一,這是合理的算法,因為已經

履約兩年,沒有道理全額支付。

 

壽險型房貸 爭取優惠

至於新貸款銀行的選擇,永慶房屋契約部經理陳俊宏說,如果本身有投保壽險,

則可優先考慮保險公司提供的壽險型房貸,特別是一年保費10萬元以上的大戶,

通常能和保險公司談出很優惠的條件。

另外如果日後仍需要較具彈性的利率,蔡文欽表示,一般而言,民營新銀行會

比公營行庫更具談判空間,通常房貸第二年,利率會提高0.8~1%,公營行庫

往往是按表操課,但民營銀行,特別是新銀行,往往就可以只加0.5%。

 

房貸期超過1/2 不建議轉貸

台灣房屋則提醒民眾,如果房貸還款已超過二分之一,譬如還款期限20年,但已

繳了10年以上,則不建議轉貸,主要是本息均攤房貸的特色是,一開始繳房貸的

金額都是以利息居多,但到後幾年付貸款的錢大多數都是本金,轉貸會產生一些

成本,就算提前償還房貸,所能節省的利息也十分有限。

(聯合晚報專訪內容)

 


 


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