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回溯台灣房市上次的低點,大約是在2003年SARS期間,距今已超過10年,

雖然2008年金融海嘯一度讓市場急凍,於此之後,全台房市進入瘋狂的大多頭格局,價格呈現跳躍式上漲,

迫使政府多次祭出政策來試圖降溫,但真的有效嗎?

文/陳英寰

2006年起,台北市掀起一股小套房風潮,標榜低總價及高投報率,迅速吸引投資客買盤集中,新板特區等新北市一線區域隨即跟進,甚至部份捷運共構案也紛紛起而效尤,引發央行高度關注,並首次針對特殊產品進行管控,行文各大銀行規定權狀15坪以下物件不得承作房貸。

當時這一記殺招確實讓小套房新案幾乎絕跡,不過地點好的套房物件銀行依然會核貸,但成數可能低於6成,利率也較一般房貸高,可是上有政策下有對策,建商隨即調整個案型態,大多改為18坪以上來規避15坪的核貸門檻,更有收益型個案以「1牌2套」(1門牌2套房,以此類推)、「1牌3套」的模式進行銷售,不僅把坪數放大至與一般產品無異,只要買方具有足夠還款條件,申請到7成或8成的貸款,通常不會有太大問題。

由於核貸困難,套房在中古市場的轉手性極差,除非是中長期持有,否則對短期賺價差套現的投資客,根本就不會想去碰這類物件,銀行業者坦言,這項政策雖稱不上失敗但早已名存實亡。 
 

2007年的套房限貸令,是央行首次針對特定產品所祭出的單一政策。

 

2009年房市全面走揚

第二次選擇性信用管制擴及林口、淡水、三峽及新莊。

2008年,美國次貸風暴引發全球性金融海嘯,當時一片欣欣向榮的台灣房市首次陷入冰點,建商、代銷要求展


2009年,由台北市領軍先行、新北市一線區域隨即補上,展開一波又一波的凌厲攻勢,加上美國持續實施大規模QE(量化寬鬆政策),市場游資大量膨脹,整個大台北精華區房價堪稱全面「淪陷」,價格主導權由賣方完全掌控,甚至傳出有個案價格一日兩變,雖如此仍不減買盤強勢力道,眼見房價已脫離常軌,再度逼著央行祭出「房市戒嚴令」,也就是選擇性信用管制。延廠商票期的傳聞不斷,以往「7年1輪轉」的定律才第5年似乎就要畫下句點,但同年年底景氣便由谷底反彈,非但沒有讓房市傷筋動骨,反而吹響號角呈現報復性上漲。

 

選擇性信用管制出鞘

2010年,央行公布選擇性信用管制方案,主要針對已有房貸還要辦第二套房貸,且購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止等區域的房貸客戶;同年,再增加林口、淡水、三峽及新莊。

要點包括貸款成數最高7成(之後降為6成)、全面取消寬限期、嚴禁銀行利用修繕、週轉金等其他貸款名目,變相增加房貸貸款成數等措施,如果一般民眾首次購屋,或本身有房子但名下沒有房貸,想再貸款買新房子者則不受影響,成數、利率及寬限期,由各銀行決定;但若名下已有房貸,卻還想辦第二套以上房貸,貸款條件將會更嚴苛,甚至可能遭拒。

 

不敵大環境資金氾濫

即便祭出抽銀根的極端手段,還是抵擋不了資金大舉湧入房市。「現在看來有用嗎?銀行還是得把錢借出去,不然滿手現金怎麼辦?」一位不願具名的建商指出,正常情況選擇性信用管制這劍一出,業界應該非死即傷,問題美國一直印鈔票,期貨、黃金、股市都被炒過一輪,這些大戶不可能漏了房地產,正因如此,房價只能一直被拱上去。

不僅資金行情氾濫,當時短期投機炒作套現的風氣更是旺盛,因而在2011年催生了奢侈稅。俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」,課稅項目雖廣及房地產、豪華房車、遊艇、高級傢俱等,但外界多視為是對房地產短線炒作的投機客進行打擊。奢侈稅從學者提議、政府採納再到立法三讀通過並正式實施,費時僅不到4個月,行政效率之快超乎想像,可見當時民意對房地產投機氣氛之烈感到憤怒,政府為回應民意不得不快馬加鞭讓政策出台。

 

奢侈稅至今成效不彰

住宅週報主持人陸敬民分析,明眼人即可看出,政府祭出奢侈稅打房,並不是真的要把房市打趴,而是要將過熱的火苗降溫,讓火苗可以燒得慢、燒得久,畢竟房市持續欣欣向榮,對國內經濟發展也有助益。

不過他也認為,奢侈稅實施至今成效不彰,在於當時建商公會與代銷公會屢屢建言無效,埋下了建商消極應對、甚至私下抵制的種子,以預售案為例,投機客在購入後、交屋前,是奢侈稅的空窗期,建商在此期間協助投機客換約,正好可規避查察;再以成屋案為例,建商在第2期推案刻意墊高房價超過第1期的2成,也會造成奢侈稅威力大減。

持平來看,奢侈稅並非全然失敗,若從稅收的角度來看,國庫入帳僅當初評估的2成左右,當然是失敗的,但從房市降溫的角度來看則是成功的,因為稅制上路後,台北市和新北市建物累計買賣移轉件數分別衰退了3成7與3成3,抑制房價短期內大幅飆漲的可能性。

 


打房政策難敵資金充沛且低利率的大環境。
因國有地標售價格屢創高價,使得政府立法禁止標售500坪以上的國有地。

 

 

原文引自: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140605/35873992/焦點話題:打房真的有效?

 

 

 


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