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利率維持低檔 坐低望高 購屋族緊盯

 

美國QE(量化寬鬆)退場,將大大影響國際市場利率。

隨著美國經濟強勁復甦,國內經濟成長也轉往正向發展,
根據行政院主計處統計,103年經濟成長3.41%,預估104年可望來到3.51%。
外銀多認為,這將促使央行加速升息,風聲一出,造成購屋族人心惶惶,如坐針氈。
文/陳資尹

年初至今的經濟表現,在電信業諸侯覺醒,和航空業者擴充機隊等挹注下,可說是表現不俗,經濟部更預測明年GDP成長有望保3,種種要素都提高升息的可能性;但台經院景氣預測中心主任孫明德就表示,雖具備升息因素,但貿然調整會促使資金亂竄,現階段還未是時候。 

 

 

各界預估央行最快年底升息,但會以半碼(0.125%)緩步調升。

 

升息風聲鶴唳影響廣泛

各界消息頻指,央行最快將在年底重啟升息循環,對正在償貸的已購族,或正要入市的購屋族來說,都將形成一定壓力,若上升到3%,還可能會造成不小的拋售潮,對於已趨冷凍的房市來說更是一劑沉重打擊。

台經院產經資料庫副研究員劉佩真就表示,台灣購置住宅貸款總額佔GDP(國內生產毛額)比最新數據,已來到36.85%,再加上修繕貸款,就高達38.12%,表示國內每產出100元,就有38元要拿來繳房貸,一旦逼近45%,就可能超過警戒線,按數值看來,影響的是全台眾多擁屋族。
劉佩真進一步指出,過去很多人說房貸利率上升到3%有感,5%才會影響房地產價格或交易,但這是套用過去歷史經驗,現今時空背景不同,QE(量化寬鬆)實施了很長一段時間,當房地產再次面對利率走升或市場波動時,其敏感度將會比以往更加脆弱,一旦啟動升息循環,對首購族心理層面就會產生影響,一碼應該就足夠感受了。 

 

渣打銀行認為此時經濟狀況比2010~2011年佳,升息條件已相當成熟。

 

 

QE退場後的沉澱期

日本、歐洲等國目前還處在較寬鬆階段,中國則在總理李克強發表「池子裡貨幣已經很多了,不可能再依靠增發貨幣刺激經濟增長。」一席言論後,仍在17日全面放款,刺激美股上揚;鑒於各國步調不一致,台灣預計會跟隨美國聯準會(FED)的腳步做調整。
而聯準會在本月份會議上宣布,聯邦資金利率調整將高於6月份預測的1.125%,「經濟預測摘要」報告中也指出,2015年底利率將調升到1.375%,2017年底會進一步升
至3.75%,顯示利率向上成長是勢在必行。
至於何時升息?劉佩真分析,觀察它未來動作,8月份的每月購債已降至250億美元,市場預估約10月份會整個結束,並在結束後持續低利率一段時間才會調整,一般來說可能會維持半年。
值得慶幸的是,會後聯準會決議仍持續原觀點,在結束大規模購債計畫後,將維持接近零水平的短期利率,長達「相當長的一段時間」,看來兩年內的經濟變化將成重點,想要入市民眾得須隨時關注。 

 

台灣利率水準仍處低檔

升息和降息可說是兩面刃,對存款的人來說是美事一件,但對於有借貸在身的人來說將是增加壓力,央行統計,全年升息一碼,全國房貸戶每年就會增加額外的15000元償還利息。
此外,台北市平均貸款金額已來到850萬元,創下新高水準,因此利息負擔可能會增至2萬元,對一般受薪階級來說將是不小負擔。所以各界指出,央行可能會以半碼(0.125%)再加碼調升較有可能。
劉佩真根據五大銀行新承作房貸利率統計表分析,表示今年台灣利率仍屬歷史低點,2000年時平均房貸利率是7.14%,經濟衰退後跟著就直直落,即便在2004至2007年經濟復甦階段,銀行放款利率也只有2.6%的水準;13年後,隨著QE逐步退場,才開始又從谷底回升。
先前五大銀行行庫,也配合央行政策做了一波緊縮,只要國內利率水準上來,勢必會再次帶動利率。各家銀行的房貸利率其實都已逐漸緩升,7月份的平均值來到1.958%,非首購的貸款利率則普遍從2%起跳。但鑒於各國目前幾乎都維持低利率,故就算利率調升,幅度也有限。 

 

世界銀行最新利率

 

 

 

 

銀行房貸餘額續增

解讀房市好壞,無法以單一房貸放款餘額的增減做判斷,房貸餘額需和建築餘額一併比較,新增案件量一旦上升,就可和增加的放款餘額相抵消,達到維持不變的水準。從歷史紀錄看來,銀行授信業務多決定於政策命令,如奢侈稅實施之時,房貸餘額和建築餘額皆大幅下滑,去年青年貸款上路時,又同步上升搶市。
雖然金管會統計3年多來,放款集中度已有顯著改善,減少逾千億元;但央行公布近幾個月的購置住宅貸款和建築貸款餘額都雙創新高,修繕餘額統計更一度達到7.61兆元,超過台灣GDP(國內生產毛額)半數。因此市場預估,政府可能會將「針對性審慎措施」力度放大,未來在相關數值上可望放緩。

2015年上半年成重要關鍵

總結來說,吉家網不動產董事長李同榮就預估,下半年雙北房市將呈現小跌局面,但這是因選舉所造成的交易量不正常緊縮;至於是否會是此波房市的終結者,要觀察的並非今年第四季,關鍵點將會在2015年,經過今年下半年的房市急凍,明年上半年就要考驗雙北市的耐震度,並決定未來三年的房價走勢。

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20141011/36139522/

 


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