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中央銀行6月27日再度出手打房,這是自2010年6月以來的第4次,央行動作表面看似風聲鶴唳,但實際上恐為雷聲大、雨點小,學者批評「道德勸說意味大於實質政策內容」,市場知名投資客「帥過頭」黃家進甚至在臉書(Facebook)上放話:「我跟大家講,投資客沒事、自住客重傷!我們投資客被你打到,就不叫投資客了!」

央行一波接一波的打房,真的沒效嗎?為何產、學界有此結論?先來看本次選擇性信用管制修法的主要內容,有5項重點:1.擴大管制區域;2.調整高價住宅認定價格;3.下修貸款成數;4.約束自然人第3戶以上房貸限制;5.約束公司法人購置住宅規範(詳見表1)。
 

5項修法 打房只讓換屋族更困擾

從上述5項來看,受到影響者,可分成2類來看:1.豪宅買方;2.擁有多間房屋者。以央行訂定的總價,台北市7,000萬元以上房屋貸款最高僅5成,意味著貸款人要有3,500萬元的自備款才能購屋,這數字實屬高資產階級才買得起,政治大學地政系教授林左裕認為,這些高資產的族群,大多具有資金能力、融資管道,根本不在意。

另外,對多屋者而言,在管制區內,第2戶房貸成數最高6成、第3戶以上最高5成;若非管制區,第3戶才開始受限制,最高房貸為5成。但要注意,這是指有房屋貸款的民眾,若未向銀行貸款,則不受選擇性信用管制限制。表面上看起來,貸款成數緊縮,但為什麼投資客不擔心?因為選擇性信用管制規範的是「借款人」本身,意即「先生貸了、還有妻子可貸,更甚者還有孩子」,黃家進更說,90%以上的投資客,從不會用同一個名字買第2間房子,奢侈稅、貸款不足等,「這些問題跟投資客一點關係都沒有!」這樣的政策恐會造成更多「人頭買房」的亂象,打到的都是不懂法律的人。

投資客沒打到,但先受池魚之殃的可能是「換屋族」,必須「先賣後買」才能不受貸款成數限制,但先賣了舊屋,要住哪?住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議,權宜辦法是「舊屋賣了之後,先跟買方簽立租約,繼續住在舊屋裡,待新家過戶、裝潢完成再搬新家。」另外,央行也建議,受到波及的民眾可透過該行的「民意信箱」說明具體狀況,以目前的案例來看,央行大多要求換屋族須簽立切結書,要在半年之內將舊屋出售。

納入選擇性信用管制區   房價照樣上揚

新政策推行,難免有無辜者受連累,但央行壓抑房價的目標是否實現?從目前的數據來看,答案是否定的。據永慶房產集團統計新北市各區房價資料,觀察2010年下半年迄今年上半年,土城從每坪21萬3,000元變為34萬元,房價漲幅竟高達6成(詳見表2)。

第1波選擇性信用管制有10個行政區納入管制,土城區就是其中之一,但漲幅和第4波才納入管制的鶯歌區一樣,這是否說明,選擇性信用管制對房價其實無抑制效果?

其他第1波即納入的中和、永和、板橋區房價漲幅也都逾4成,這樣的打房成果怎不叫人失望?雖打房政策頻出手,造成市場交易量下跌,但政府應該搞清楚,人民真正重視的不是成交量,而是房價。

從央行歷次修正打房政策的方向可歸納出以下3個趨勢:管制區域逐漸擴大、貸款成數逐漸下調、房貸利率逐步上升。依此趨勢來看,業者認為根據上述政策邏輯,再有第5次打房,也不令人意外。

第1波選擇性信用管制區域包含台北市全區和新北市10個行政區,到第4波則擴大至台北市及新北市17個行政區,更納入桃園縣的桃園市、蘆竹市、中壢市、龜山鄉。徐佳馨說,「桃園一定會再擴大」,業界更多半認為台中市、桃園縣八德和大溪會是下一波管制區域,因為桃園縣升格桃園市的議題仍在發酵,且最近新案仍多。

另外,雖然須受規範的對象有所變化,但可觀察到房屋貸款成數也從第一波最高可貸款7成,一路調降至最高僅5成;銀行業者也說,未來貸款人的個人評等會愈趨嚴格,包含成數、寬限期,甚至手續費等都會有差異。

誠美建築開發經理林銘峰則提到,該公司的個案於2年前洽談土建融資時,一併跟銀行接洽承購戶的貸款條件,初步確認買方需負擔的房貸利率是2%,但今年6月準備進行對保核貸時,「銀行除通知房貸成數降為5成外,房貸利率更進一步提升為2.25%。」

雖然央行打房未針對房貸利率做調整,且觀察央行的重貼現率在2011年7月調整為1.875%後,已維持12季未做調整,但各銀行業者仍為管控風險及配合央行政策紛紛提高房貸利率。

兆豐銀行表示,該行的指數型房貸指標利率為1.37%,已3年以上未做調整,加計加碼利率後,6月以前指數型房貸利率是1.99%起跳,但7月起已提升至2.04%,主要仍是因應央行打房政策而加碼。台灣銀行也表示,房貸利率正在微升,因為感覺今年「房地產會是一個不一樣的世界。」

銀行業者提到,因政策調整,貸款成數會依央行規定放款,利率則會「逐步、微幅」的上調,但未來隨時可能因政策改變而進行修正。林銘峰也認為升息看來蠢蠢欲動,「房地產低利率時代即將終結。」

降低打房傷害  換屋族4方法應對

以上的趨勢變化,影響最大的是買預售屋且需要房屋貸款的民眾,因為買預售屋時,審核房屋貸款通常是在完工後,而政策的變化常常讓人措手不及,以下提出4項應對方法供讀者參考。

方法1》降低購屋預算

考量到完工後,審核房屋貸款成數可能不足,建議現在選屋時,最好先降低購屋總價預算。徐佳馨表示,可以降低購屋總價預算為原先預算的7成。假設原先購屋總價預算為1,000萬元,自備款3成為300萬元,可以考慮將總價預算降為700萬元,萬一3成的自備款需要調高至5成,變為350萬元,在民眾手頭有300萬元的狀況下,中間只有50萬元的資金缺口,對一般民眾來說,尚可負擔。

方法2》合約加註有保障

挑中滿意的房屋,於簽訂買賣契約時一定要加註「若房屋貸款成數不足幾成,本合約無條件取消,買方不必負賠償責任、賣方同意將已付款項全額退還。」內政部的定型化契約書內並無類似條款,為避免沒錢履約變成違約,辛苦存來的自備款被賣方沒收,建議民眾加註這項條文保障自己。且要注意,需明確寫出是「房屋貸款」,避免業者用其他貸款名目推託,民眾恐需負擔較高的貸款利率。

方法3》利率比三家不吃虧

雖然實際審核房貸仍以買方個人的狀況為考量,但在買賣預售屋時,業界常見的做法是,建設公司在對保前就會跟銀行初步洽談承貸利率、貸款成數。兆豐銀行提醒,由建設公司「整批」接洽確實有機會談到較好的貸款條件,但也有個人因為授信條件較佳,能比建設公司談的更優渥。建議消費者可從常往來的銀行,譬如薪資轉帳、信用卡或其他金融商品交易的銀行開始詢問。

「貨比三家不吃虧」,尤其房屋貸款的金額往往數百、上千萬,民眾最好能多問幾家銀行,爭取對自己最好的貸款條件。

方法4》繳款正常可爭取降息

若已有房貸的民眾,徐佳馨說「繳款一定要正常」,可以藉此跟銀行洽談降低利率,因為現在房屋貸款利率仍在2%的水準,若多年前貸款的民眾發現自己的利率較高,可以試著跟承貸的銀行詢問是否有降息的機會,或是以「不降息就轉貸」來跟承貸銀行談條件。徐佳馨更建議,房貸利率看升,如果沒有其他資金需求或其他報酬率較高的投資項目,建議可以盡快還清本金,避免升息時壓力倍增。

撰文者:林帝佑 2014-08-01

原文引自: Smart自學網 http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?p=1&id=55330

 


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