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過去數年政府積極提高不動產持有成本及移轉成本,導致房地合一稅制至今雖然尚未定案,房市已然風聲鶴唳,不論多屋者或欲購屋者都陷入觀望甚至恐懼氣氛。房產專家田大權強調,大家要反思居住正義的核心價值,不是讓擁屋者資產縮水、拋售,或任由投資資金流往海外,年輕人就買得起房,政府還有五大打房謬誤沒向人民交代清楚。

頭前重劃區隨處可見新建案以及建案廣告帆布。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
政府近年厲行打房措施,交易量探底,對房產業者衝擊甚大。(好房網News記者陳韋帆攝)


田大權圖表一1.俗稱「購屋痛苦指數」的營建署房價負擔能力統計有誤導全民之嫌;以上圖來看,台北市房價所得比為14.25倍,新北市也來到12.8倍,表示必須不吃不喝十多年,所有積蓄才買得起房。然而依此論述,房價所得比才4.62倍的屏東縣及5.23倍的基隆市應該才是首善之都,而離島的澎湖縣高居第六又該如何解讀?
 

田大權圖表二

2.央行曾說,空屋率越高、餘屋量越大的地區,表示投資客多、房市風險高。田大權質疑,依照營建署對低度使用住宅及新建餘屋的定義,屋齡五年內,仍維持第一次登記且有銷售可能性者視為餘屋,但到底如何判斷銷售可能性?上圖顯示,低度使用住宅戶數最高的區域根本不在雙北市,央行信用管制是搞錯區域。

田大權圖表三

3.從圖中看出,國內定存高達13.2兆,總計有35.7兆資金躺在銀行,手頭非常有錢的台灣人,銀行平均放款率才65.2%,也就是說有34.8%的資金仍會尋找投資標的。再對照去年11月房貸餘額5.84兆及建築貸款1.61兆,銀行業者等於一年從房地產賺進超過1500億利息,那麼央行為何打房?

田大權圖表四4.房地合一稅制的稅基、稅率、豁免條款都大有問題;首先,實價登錄前的取得價格無法得知,若僅以公告現值認定課稅,將引發強烈民怨,屋主成本能否扣除、如何認定,也是難題;其次,為何比照綜所稅的累進稅率,財政部未有明確說明,在營所稅稅率只要17%的優勢下,未來將有更多人以公司名義買賣不動產,藉以規避最高45%的綜所稅稅率。

 

田大權圖表五

5.田大權指出,今年7月1日容積管制上限150%實施後,可開發容積減少,反倒給了建商提高成本的理由,新制規定,一般容積移入最高20%,都市更新最高容積獎勵50%,屋主想「一坪換一坪」根本不可能,等於宣告「都更不用玩了」。
 

田大權批評,政府刻意錯誤解讀資訊、引導錯誤輿論,再做出錯誤政策。據央行統計,全國有三戶以上房貸者約35萬戶,以住宅總量換算比重僅4.16%,難道政府大費周章只為了要打這些人?他強調,擁有多屋不代表囤房,好比有人買了幾輛全新保時捷跑車,並不會害其他人買不起國產二手車,不該以所有人都能買跑車作為正義訴求的目標。

好房網News記者馮牧群╱台北報導 

原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/94614889031.html

 

 

 

 


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