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精算規費代書費違約金 房價重鑑恐下修

公股行庫土地銀行開第一槍,放寬房屋貸款成數並降低房貸利率,勢必壓低房貸利率水準,如果想換貸款銀行,尋找較佳條件,銀行建議,轉貸之前先考慮幾個條件,不只看低利率,還要注意目前房價下跌,重新鑑價的貸款金額恐下修,還有提前還款是否有違約金等都要納入考量,仔細評估是否划算再轉貸。

房貸轉貸眉角多,小心省下利息卻要多付轉貸成本。

 

近2年來不動產價格已下滑,比如原本2000萬的房子,現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬,假設2年前貸款8成1600萬,現在轉貸也想貸款8成,金額只剩下1440萬元。

通常綁約2~3年

另外,轉貸之前也要詢問清楚銀行是否有綁約違約金,通常銀行會綁約2~3年,一般來說,第1年就解約要付違約金1%,之後逐年遞減,約介於0.5~0.8%之間。

舉例來說,陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款,第2年想提前轉貸至B銀行,被銀行要求付0.8%的違約金,違約金要付12萬元。

銀行房貸主管提醒,想申請房貸轉貸,有些費用無法省,首先是付給政府的地政設定規費,2是代書設定費,還有銀行手續費等。

給政府的地政設定規費為貸款金額的 0.12%,如果要轉貸1000萬元,規費要繳1萬2000元。而代書設定費(包含塗銷前銀行設定費)估約6000元,再加上各家轉貸銀行的手續費,約3000元~1萬元不等,估計必備的轉貸成本2~3萬元跑不掉。

申貸金額恐較低

總結來說,現在轉貸可能利率可能可降0.3~0.5個百分點,每月房貸繳息成本可減少4000~5000元,但若萬一要付違約金,等於要付10萬元以上的轉貸成本,且申貸金額較之前低,轉貸前最好詢問清楚各種費用。

民眾常覺得房屋鑑價結果與想像有落差,導致貸款成數不如預期,申請房貸前可先查詢鑑價資訊。中信銀主管表示,民眾可於網站輸入欲購屋地址,即可獲得物件平均單價、該區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊,比其他銀行或房仲估價更精準。

台新銀行個人金融事業總處執行長吳清文則表示,台新銀行提供線上鑑價服務,民眾可透過行動裝置或電腦留下房屋資訊,台新銀行會依據房屋位置、建物類型、坪數、社區等條件給予最貼近市場的估價。 

【林巧雁╱台北報導】原文網址

 


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